Beschäftigt man sich mit der Entwicklung des Wolkenkratzers, so lassen sich vier wichtige Perioden unterscheiden.
Der erste Entwicklungsabschnitt begann mit der Erfindung des Fahrstuhls im Jahre 1853 und reichte bis in die Jahre 1908/1909. Während dieser Periode versuchten die Architekten die bestehenden Bautypen - besonders hervorzuheben ist hierbei der Palazzo - den neuen Höhenmaßen, die der Fahrstuhl möglich machte, anzupassen.
Die zweite Periode, begann mit dem Singer- und dem Metropolitan-Life-Gebäude. Es sollten alle Möglichkeiten, die die Form des Wolkenkratzers bietet, erschlossen werden. Diese Periode reichte bis in der Mitte der 30er Jahre und fand mit der Great Depression ihr Ende.
In der dritten Periode, zwischen dem zweiten Weltkrieg und der Mitte der 70er Jahre, entstanden die glatten Hochhäuser als die wichtigste Abwandlung der Wolkenkratzer.
Die vierte Periode begann in den späten 70er Jahren und ihre Ideen bestimmen noch heute die Situation.
Der erste Wolkenkratzer wurde zwar in New York gebaut, aber der Schauplatz der ersten Periode war vor allem Chicago.
In den ersten Entwürfen für hohe Bauten lässt sich erkennen, wie versucht wurde andere Bauformen diesem neuen Problem anzupassen.Das von den meisten benutzte Modell war der Renaissance-Palast, da er schon dem niedrigen Bürohaus als formales Vorbild gedient hatte.Als die Bauwerke höher wurden, entwickelte man zwei Möglichkeiten, das Gebäude in die Höhe wachsen zu lassen:
- die Paläste wurden aufeinander gestapelt, wie bei dem Tribune-Gebäude von Richard Morris Hunt (New York, 1875) und bei dem Home-Insurance-Gebäude von William Le-Baron Jenney (Chicago, 1884).
In beiden Fällen lassen sich die horizontalen Fassadenschichten aus fast vollständigen Palästen deutlich unterscheiden.
Die zweite Periode fand hauptsächlich in New York statt. Das Verständnis der Probleme, die die Wolkenkratzer aufgaben, und die Vollkommenheit ihrer Lösungen stiegen deutlich. Das Singer- und das Metropolitan-Life-Gebäude drücken diesen Wandel deutlich aus.Der Metropolitan-Life-Insurance-Company Tower von Napoleon Le Brun (New York, 1909) ist wichtig, weil er ein neues Modell für Entwürfe von Wolkenkratzern lieferte. Ein Modell, das wegen seiner bildlichen Ausdruckskraft und seiner symbolischen Qualitäten dazu gewählt wurde.
Statt der traditionellen Form des Palazzo wurde als Vorbild der Turm gewählt. Während die Räumlichkeiten des Palazzo am leichtesten den Anforderungen eines Bürohauses angepasst werden konnten, wechselte das Metropolitan-Life-Insurance-Gebäude zu einem Modell eines Gebäudetyps, der auf funktionaler Ebene mit einem Bürogebäude in keiner Weise verwandt war.
Hohe Gebäude begannen das zu werden, was wir heute unter Wolkenkratzer verstehen. Man kam zu der Erkenntnis, dass sich das ästhetische Problem verändert, wenn man größere Gebäudehöhen erreicht. Die Bauwerke gehören nicht mehr dem Boden an, sondern dem Himmel.
Der Wolkenkratzer begann eine öffentliche Rolle einzunehmen, da er hauptsächlich zur Silhouette und dem Image der Stadt beitrug.
Das Woolworth-Gebäude von Cass Gilbert (New York, 1913) ist in mancher Hinsicht der erste wahre Wolkenkratzer. Es strebt nicht nur nach oben, es verlagert auch sein optimales Gewicht nach unten und dreht dadurch seine Architektur vollkommen um.
1922 fand der Wettbewerb für die Chicago Tribune statt. Der Wettbewerb ist ein wichtiges Dokument der Entwicklung und der Theorien des Bautyps Wolkenkratzer. Raymond Hoods Entwurf (Fertigstellung 1925) war deutlich vom Woolworth-Gebäude beeinflusst.

Das Chrysler-Gebäude von William van Alen (New York, 1930) und das Empire State von Shreve, Lamb und Harmon (New York, 1931) sind zwar keine große Architektur, aber bedeutende Wolkenkratzer.Sie waren zur Zeit ihrer Fertigstellung die höchsten Gebäude der Welt. Beide sind spitz zulaufende Turmbauten, die aus allen Richtungen einen fast identischen Anblick bieten.
Von diesen beiden Wolkenkratzern hat das Empire State das reinste Aussehen. Es füllt einen Straßenblock im Zentrum Manhattans aus. Das Chrysler-Gebäude teilt seinen Block mit anderen Gebäuden. Man kann seine Gesamthöhe nicht von allen Seiten aus wahrnehmen.
Die Entwicklung hatte in Downtown Manhatten ihren Höhepunkt, die Wolkenkratzer machten Manhatten zu einer der bedeutendsten Stadtformen der Welt. Beendet wurde diese Entwicklung u.a. durch die Depression und den zweiten Weltkrieg.
Die dritte Periode in der Entwicklung des Wolkenkratzers begann mit den Nachkriegsaufträgen. Die jungen Architekten hatten durch den Krieg keine Möglichkeiten gehabt, Erfahrungen zu sammeln, und konnten so nur auf angelesenes Wissen zurückgreifen.Hohe Bauten galten nun als niedrige Gebäude, die zufällig höher ausgefallen waren. Der Name "skyscaper" wurde durch "high-rise building" ersetzt.
Der bedeutendste Architekt für die Entwicklung von Hochhäusern war Mies van der Rohe. Die Türme am 860 Lake Shore Drive (Chicago, 1951) wurden als Wohnhochhäuser entworfen, aber sie wurden zum Prototyp von Bürohochhäusern in der ganzen Welt. Durch die neue Bauweise nach dem Vorbild Mies van der Rohes wurde die Skyline der alten Häuser- und Wolkenkratzergruppen zerstört. So z.B. durch das Chase-Manhatten-Gebäude (SOM, New York, 1959) und durch das World Trade Center. Durch ihren unproportionierten Formen bleiben sie Fremdkörper und verzerren den Maßstab von Downtown Manhatten.Der Misserfolg dieser Konstruktionen lag nicht an mangelndem Können der Architekten, sondern an den Grenzen durch die Ideologie des internationalen Stils. Das Ende der dritten Periode bezeichnen das UN-Plaza von Kevin Roche und John Dnkeloo (New York, 1975) und das Citicorp-Gebäude von Hugh Stubbins (New York, 1975).
Zu dieser Zeit ließ auch der Glaube an eine verbindliche Ideologie nach und das öffnete den Weg zu einer neuen Einstellung, der vierten Periode.
Es gibt noch keine Hochhäuser oder Wolkenkratzer, die die vierte Periode verkörpern.
- der Anschluss an die Geschichte der Architektur und an die gesamte Tradition der Wolkenkratzer wird gesucht.
- Das meiste kann von den Vorgängern, den Architekten und Bauten der dritten Periode gelernt werden.
- Die Dogmen der dritten Periode gelten nicht mehr, aber die Kenntnisse müssen bewahrt werden. Dazu gehört die Entwicklung struktureller und mechanischer Systeme, die Anlage von Fluchtwegen, Stockwerksplänen, Modulen "leasing depths" und die Grundrisse von Kernen.
- Auch Kenntnisse über ästhetische Standpunkte und formale Mittel sowie Entwurf und Detail leichter Fassadenverkleidungen sind von Bedeutung.
Da der Wolkenkratzer vom Boden aus hochwächst, müssen die unteren Stockwerke so entworfen werden, dass sich ihr Charakter der Straße anpasst.
In dieser vierten Periode sollen private mit äußeren und öffentlichen Bedürfnissen im Gleichgewicht stehen. Daher ist es wichtig den Türmen Gestalt und Form zu geben. Mit dem Bau von Hochhäusern und Wolkenkratzern ist der Architekt maßgeblich an der Entwicklung und Gestaltung von Städten beteiligt und er sollte sich dieser Verantwortung durchaus bewusst sein.